Ratgeber für Vermieter
Mieterhöhung Frist: alle Termine im Überblick
Sperrfrist, Ankündigung, Zustimmung und Klagefrist: der komplette Fristen-Fahrplan für Vermieter nach § 558 BGB, mit Rechenbeispielen, Tabelle und Checkliste.
Sie haben das letzte Erhöhungsverlangen vor 10 Monaten verschickt und möchten die Miete bald wieder anpassen? Dann steckt die Frage nach der richtigen Mieterhöhungsfrist mitten in Ihrem Alltag. Die gesetzlichen Regeln unterscheiden sich je nach Art der Erhöhung, und schon kleine Fehler bei der Berechnung machen das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam.
Dieser Ratgeber erklärt alle Fristen für Vermieter praxisnah, mit konkreten Rechenbeispielen und einer übersichtlichen Fristen-Tabelle. Sie möchten direkt prüfen, ob Ihre Mieterhöhung zulässig ist? Der Mietnavigator erledigt den Fristen-Check in unter 2 Minuten.
Das Wichtigste in Kürze
2 volle Kalendermonate
Mindest-Ankündigungsfrist
12 / 15 Monate
Sperrfrist und Wirksamkeit
3 Monate
Klagefrist nach Schweigen
Voraussetzung: 15 Monate Wartezeit
Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, an dem die neue Erhöhung wirksam wird, seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben sein (§ 558 Abs. 1 BGB).
Sperrfrist
Zwischen der letzten Mieterhöhung und dem neuen Erhöhungsschreiben muss mindestens ein Jahr liegen.
Überlegungsfrist
Der Mieter hat den restlichen Monat des Zugangs plus zwei volle Kalendermonate Zeit, das Verlangen zu prüfen und zuzustimmen.
Mieter stimmt zu
WirksamkeitAb Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens wird die neue, höhere Miete fällig.
Mieter stimmt nicht zu
KlagefristDer Vermieter hat nun drei weitere Monate Zeit, die fehlende Zustimmung gerichtlich einzuklagen.
Alle Fristen nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). Gilt nicht für Staffel- oder Indexmieten.
Welche Fristen gelten bei der Mieterhöhung?
Die Mieterhöhungsfrist setzt sich aus vier Einzelfristen zusammen: Sperrfrist, Ankündigungsfrist, Überlegungsfrist des Mieters und Klagefrist des Vermieters. Welche konkret zählt, hängt von der Art der Mieterhöhung ab.
Die häufigste Variante ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Sie folgt anderen Regeln als eine Modernisierungsmieterhöhung oder eine bereits vereinbarte Staffelmiete. Die folgende Tabelle fasst die vier Haupttypen kompakt zusammen:
| Art der Mieterhöhung | Sperrfrist seit letzter Erhöhung | Ankündigungsfrist | Wirksamkeit | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|---|
| Vergleichsmiete (Standard) | 12 Monate zwischen den Verlangen, 15 Monate unveränderte Miete | 2 volle Kalendermonate | ab 3. Monat nach Zugang | § 558 BGB |
| Modernisierung | keine | 2 volle Kalendermonate (Erhöhungserklärung) | ab 3. Monat nach Zugang | § 559 BGB |
| Staffelmiete | 12 Monate zwischen den Staffeln | keine (automatisch) | laut Vertrag | § 557a BGB |
| Indexmiete | 12 Monate zwischen den Anpassungen | schriftliche Erklärung nötig | ab übernächstem Monat nach Zugang | § 557b BGB |
Tipp: Tabelle horizontal scrollen für alle Spalten
Sperrfrist: 12 Monate Abstand zwischen zwei Erhöhungen
Zwei Fristen wirken hier zusammen und sorgen in der Praxis am häufigsten für Rechenfehler.
Ein neues Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist frühestens 12 Monate nach der letzten wirksamen Erhöhung zulässig. Zum Zeitpunkt der Wirksamkeit muss die Miete zusätzlich seit 15 Monaten unverändert sein. Diese Kombination sorgt regelmäßig für Verwirrung rund um die Mieterhöhungsfrist, der Grund liegt in der Struktur des § 558 Abs. 1 BGB.
Die 12-Monats-Sperrfrist bezieht sich auf das Verlangen selbst. Sie dürfen das Mieterhöhungsschreiben also 12 Monate nach der letzten wirksamen Erhöhung versenden. Die 15-Monats-Grenze zielt auf den Moment, in dem die neue Miete tatsächlich fließt. Weil Zugang und Ankündigungsfrist dazwischen liegen, ergibt sich aus den 12 Monaten plus mindestens drei Monaten Ankündigungszeit automatisch der 15-Monats-Abstand bis zur neuen fälligen Miete.
Rechenbeispiel
Die letzte Erhöhung wurde am 1. Juni 2023 wirksam. Das nächste Schreiben dürfen Sie frühestens am 1. Juni 2024 versenden.
Mit Zugang und den zwei vollen Kalendermonaten Ankündigungsfrist wird die neue Miete dann frühestens am 1. September 2024 fällig. Genau 15 Monate nach der vorherigen Erhöhung.
Und was zählt als Startzeitpunkt beim Erstverlangen? Bei einem neuen Mietverhältnis beginnt die Sperrfrist mit dem Einzug, also dem Beginn des Mietverhältnisses laut Mietvertrag. Ob Sie tatsächlich einen Tag später einziehen, spielt keine Rolle.
Ankündigungsfrist und Wirksamkeit: so rechnen Sie die 2 Monate
Die Ankündigungsfrist ist die meistgestellte Frage zur Mieterhöhungsfrist. Sie beträgt mindestens 2 volle Kalendermonate. Das führt in der Praxis regelmäßig zu Rechenfehlern, weil "volle Kalendermonate" eben nicht "60 Tage ab Zugang" heißt.
Die Frist beginnt erst mit dem nächsten ersten Tag nach Zugang und muss dann zwei komplette Monate umfassen. Ein konkretes Beispiel macht das Prinzip klar:
Zeitstrahl-Beispiel: Zugang am 10. Juni
- 10. Juni
Zugang des Erhöhungsschreibens
Das Erhöhungsschreiben geht dem Mieter zu. Der restliche Juni zählt nicht als voller Monat.
- 1. Juli bis 31. August
Überlegungsfrist (2 volle Kalendermonate)
Zwei volle Kalendermonate als Überlegungsfrist. In dieser Zeit muss der Mieter entscheiden.
- 1. September
Wirksamkeit der neuen Miete
Die neue, erhöhte Miete wird fällig, sofern der Mieter zugestimmt hat.
- 30. November
Letzter Termin für Zustimmungsklage
Letzter Termin für eine Zustimmungsklage, falls der Mieter nicht reagiert oder ablehnt.
Wer das Schreiben zum Beispiel am 2. Juni zustellt, gewinnt nichts. Die zwei vollen Monate bleiben Juli und August, weil der Juni-Rest unabhängig von seiner Länge nicht mitzählt. Umgekehrt führt ein Zugang am 30. Juni dazu, dass der Juli der erste volle Monat ist und die neue Miete gleichfalls erst am 1. September fließt. Entscheidend ist ausschließlich der Monatswechsel nach Zugang.
Die Berechnung wird nochmal komplizierter, wenn das Schreiben postalisch zugestellt wird und der genaue Zugangstag strittig ist. Als Vermieter sollten Sie darum auf eine dokumentierte Zustellung setzen: Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe gegen Unterschrift.
Überlegungsfrist und Zustimmungsfrist des Mieters
Zeitlich identisch mit der Ankündigungsfrist des Vermieters, aber mit anderen Rechtsfolgen.
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Zeit, zuzustimmen. Zustimmungs- und Überlegungsfrist sind in der Praxis Synonyme für denselben Zeitraum, geregelt in § 558b Abs. 1 BGB.
Wichtig zu wissen: Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Wenn der Mieter innerhalb der Frist nicht reagiert, ist die Erhöhung zunächst nicht wirksam. Für Sie als Vermieter heißt das: kein stillschweigender Vollzug, sondern entweder eine aktive schriftliche Zustimmung oder der Weg zum Amtsgericht.
Der Mieter hat in derselben Frist noch ein weiteres Recht: das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Er kann das Mietverhältnis bis zum Ende der Zustimmungsfrist außerordentlich kündigen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats, und die Erhöhung wird nie wirksam.
Klagefrist: 3 Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist
Stimmt der Mieter nicht zu und kündigt auch nicht, haben Sie als Vermieter drei Monate Zeit für die Zustimmungsklage.
Die Klagefrist beginnt mit dem Ablauf der Überlegungsfrist, Grundlage ist § 558b Abs. 2 BGB. Die Zustimmungsklage wird beim zuständigen Amtsgericht eingereicht.
Im Beispiel von oben endet die Überlegungsfrist am 31. August. Die dreimonatige Klagefrist läuft bis zum 30. November. Reicht der Vermieter bis zu diesem Datum keine Klage ein, verfällt das Erhöhungsverlangen komplett. Sie müssen dann ein neues Schreiben aufsetzen und alle Fristen beginnen von vorn. Die Mieterhöhungsfrist ist damit in beide Richtungen scharf: zu früh gestartet führt zur Unwirksamkeit, zu spät geklagt ebenso.
Das Amtsgericht prüft dann, ob die verlangte Erhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, der Kappungsgrenze und allen formalen Anforderungen vereinbar ist. Bei positivem Urteil ersetzt die gerichtliche Entscheidung die fehlende Zustimmung des Mieters, und die Erhöhung wird rückwirkend ab dem ursprünglich geplanten Wirksamkeitsdatum fällig.
Besondere Fristen bei Staffelmiete und Indexmiete
Neben dem Standardfall der Vergleichsmiete erlaubt das BGB zwei vertraglich vereinbarte Sonderformen. Beide sind weitgehend planbar, folgen aber eigenen Regeln.
Staffelmiete: 12 Monate zwischen den Stufen
Bei der Staffelmiete stehen die zukünftigen Erhöhungen samt Beträgen bereits im Mietvertrag. Geregelt ist das in § 557a BGB. Wichtig ist die Pflicht, zwischen zwei Staffeln mindestens 12 Monate unverändert zu lassen.
Der Vermieter muss nichts ankündigen und kein gesondertes Schreiben versenden. Die vereinbarte Staffel greift automatisch zum im Vertrag genannten Termin. Voraussetzung ist allerdings, dass jede Staffel entweder als konkreter Betrag oder als feste Euro-Erhöhung angegeben wurde. Eine rein prozentuale Angabe ist unzulässig.
Indexmiete: Anpassung nach Verbraucherpreisindex
Die Indexmiete koppelt die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes (§ 557b BGB). Auch hier gilt die 12-Monats-Mindestdauer zwischen zwei Anpassungen.
Anders als bei der Staffelmiete passiert die Erhöhung aber nicht automatisch. Der Vermieter muss in Textform über die neue Miethöhe informieren und die Berechnung nachvollziehbar darstellen. Die erhöhte Miete ist dann ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig. Beispiel: Schreiben zugestellt im November, neue Miete ab Februar.
Fristen bei Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung gilt die Sperrfrist der Vergleichsmiete nicht. Dafür greifen zwei andere Fristen, die oft übersehen werden.
Nach einer Modernisierung nach § 559 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Die Sperrfrist aus der Vergleichsmiete gilt hier nicht, dafür greifen zwei andere Fristen.
Zuerst muss die Modernisierungsmaßnahme selbst angekündigt werden, und zwar spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten (§ 555c BGB). Danach folgt die eigentliche Mieterhöhungserklärung, die wie bei der Vergleichsmiete mindestens zwei volle Kalendermonate im Voraus zugestellt werden muss. Die erhöhte Miete wird dann ab dem dritten Monat nach Zugang fällig.
Eine wichtige Ausnahme: Hat der Vermieter die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt, oder fällt die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 Prozent höher aus als die vorher angekündigte, verlängert sich die Mieterhöhungsfrist zur Wirksamkeit um weitere 6 Monate. Kleine Abweichung, große Wirkung.
Checkliste für Vermieter: Fristen vor der Mieterhöhung prüfen
Bevor Sie das Erhöhungsschreiben aufsetzen und verschicken, gehen Sie diese Punkte einmal durch:
- Letzte Erhöhung liegt mindestens 12 Monate zurück?
- Die aktuelle Miete ist seit 15 Monaten unverändert?
- Begründung über Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten vorbereitet?
- Zwei volle Kalendermonate Ankündigungsfrist eingeplant?
- Dokumentierte Zustellung (Einschreiben oder persönliche Übergabe) organisiert?
- Ende der Überlegungsfrist im Kalender markiert?
- 3-Monats-Klagefrist als Termin hinterlegt, falls der Mieter schweigt?
- Kappungsgrenze (20 Prozent, in angespannten Märkten 15 Prozent) noch nicht ausgeschöpft?
Alle Punkte abgehakt? Dann fehlt nur noch die Prüfung der konkreten Zahlen. Wie hoch darf die neue Miete im Einzelfall sein, liegt sie im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, stimmen alle Pflichtangaben? Genau dafür gibt es den Mietnavigator.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung Frist
Die häufigsten Fragen rund um die Frist bei Mieterhöhung haben wir kompakt beantwortet. Jede Antwort bezieht sich auf die gesetzlichen Regeln nach § 558 bis § 561 BGB.
Wie lange vorher muss ich die Mieterhöhung ankündigen?
Mindestens zwei volle Kalendermonate vor dem Wirksamkeitsdatum. Der Rest des Zugangsmonats zählt nicht mit. Beispiel: Geht das Schreiben am 15. April zu, beginnen die zwei Monate am 1. Mai und enden am 30. Juni. Die neue Miete ist dann erstmals am 1. Juli fällig.
Wie kurzfristig darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Eine sofortige Mieterhöhung ist bei der Vergleichsmiete und bei der Modernisierungserhöhung nicht möglich. Frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens wird die neue Miete fällig. Nur bei einer einvernehmlichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter kann theoretisch eine kürzere Frist verabredet werden.
Wie lange darf die Miete rückwirkend erhöht werden?
Eine rückwirkende Erhöhung ist bei der Vergleichsmieterhöhung nach § 558 BGB nicht zulässig. Die neue Miete gilt erst ab dem gesetzlich festgelegten Wirksamkeitsdatum nach Ablauf der Ankündigungsfrist. Eine Ausnahme besteht bei der Zustimmungsklage: Gewinnt der Vermieter die Klage, wirkt das Urteil rückwirkend zum ursprünglich geplanten Wirksamkeitsdatum.
Wie viel Prozent darf die Miete auf einmal erhöht werden?
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei 15 Prozent. Zusätzlich darf die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Beide Grenzen gelten gleichzeitig, die jeweils niedrigere zählt.
Wie sieht eine korrekte Mieterhöhung aus?
Ein wirksames Erhöhungsverlangen muss in Textform verfasst sein, die neue Miethöhe beziffern, das Wirksamkeitsdatum nennen und die Begründung enthalten (Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten). Eine Zustimmungsaufforderung mit Hinweis auf die Überlegungsfrist gehört ebenfalls dazu. Fehlt ein Pflichtbestandteil, ist die Erhöhung unwirksam.
Wie informiere ich Mieter über Mieterhöhungen?
Schriftlich oder in Textform, klar und nachvollziehbar. Der Mietnavigator erstellt ein formal vollständiges Erhöhungsschreiben inklusive aller Pflichtangaben und Begründung per Mietspiegel. Sie geben die Daten zu Wohnung und Mietvertrag ein, das Tool prüft Fristen und Kappungsgrenze und gibt das fertige PDF aus.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei strittigen Fällen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Jetzt Mieterhöhung und Fristen prüfen lassen
Die korrekte Fristberechnung ist der schwierigste Teil einer Mieterhöhung. Ein Tag Verzug, ein übersehener Monatswechsel, eine verpasste Klagefrist: schon ist das ganze Verfahren unwirksam. Der Mietnavigator prüft automatisch, ob Ihre geplante Mieterhöhung nach § 558 BGB alle Fristen einhält und formal korrekt ist.
Wie die Prüfung im Detail abläuft, sehen Sie auf der Startseite. Was das kostet, steht in der Preisübersicht.
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