Leitfaden
§ 558 BGB: Der vollständige Leitfaden zur Mieterhöhung
Alles, was deutsche Vermieter über die rechtssichere Mieterhöhung nach § 558 BGB wissen müssen — von den Grundvoraussetzungen über die gesetzlichen Grenzen bis zu den formalen Anforderungen an das Erhöhungsschreiben.
Mieterhöhung: was Vermieter wissen müssen
Die rechtlichen Grundlagen nach § 558 BGB und die drei Voraussetzungen, die jede wirksame Mieterhöhung erfüllen muss.
Rund 60 Prozent aller Mieterhöhungen in Deutschland beziehen sich auf § 558 BGB. Dieser Paragraph regelt die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und bildet die Grundlage für die meisten Erhöhungsverlangen bei Wohnraum. Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: eine nachvollziehbare Begründung, die Einhaltung der Kappungsgrenze und die Beachtung gesetzlicher Fristen.
Klingt überschaubar. In der Praxis scheitern Erhöhungsverlangen trotzdem regelmäßig an Formfehlern oder falsch berechneten Grenzen. Die folgenden Abschnitte fassen zusammen, was bei einer Mieterhöhung erlaubt ist und worauf Vermieter achten sollten. Wichtig zur Abgrenzung: Staffelmiete und Indexmiete folgen eigenen Regeln. Gleiches gilt für Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB.
§ 558 BGB auf einen Blick
Nachvollziehbare Begründung
z. B. über den Mietspiegel
Kappungsgrenze einhalten
max. 20 % in drei Jahren
Gesetzliche Fristen beachten
mind. 15 Monate Abstand
Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?
Zwei gesetzliche Grenzen bestimmen den Spielraum. Beide müssen gleichzeitig eingehalten werden.
Kappungsgrenze
Die Kaltmiete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze bei nur 15 Prozent. Welche Gemeinden betroffen sind, legen die Landesregierungen per Verordnung fest.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Selbst wenn die Kappungsgrenze noch Spielraum lässt: die Miete darf nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus steigen. Der Mietspiegel ist das wichtigste Instrument zur Bestimmung dieser Grenze.
Nicht Ihr Wunschpreis bestimmt die Obergrenze, sondern der Markt. Liegt kein qualifizierter Mietspiegel vor, kommen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten in Frage. Die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen ist davon getrennt zu betrachten.
Rechenbeispiel
Bei einer Kaltmiete von 800 € beträgt die maximale Erhöhung in drei Jahren:
Alle Erhöhungen der letzten 36 Monate werden zusammengerechnet — nicht nur die letzte.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Zwischen zwei Erhöhungen gelten feste Fristen. Die drei Kernregeln:
- 12 Monate
Sperrfrist nach letztem Verlangen
Seit dem letzten Erhöhungsverlangen müssen mindestens 12 Monate vergangen sein.
- 2 Monate
Überlegungsfrist für den Mieter
Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hat der Mieter eine Überlegungsfrist von 2 vollen Kalendermonaten.
- 15 Monate
Früheste Wirksamkeit
Frühestens nach 15 Monaten kann eine neue, höhere Miete wirksam werden. Eine Anpassung alle zwei Jahre ist daher in der Regel üblich.
Mieterhöhung bei langjährigen Mietern
Keine Sonderregeln für langjährige Mieter
Die gleichen gesetzlichen Vorgaben greifen: Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete, Fristen. Ob jemand seit 2 oder seit 20 Jahren in der Wohnung lebt, ändert an den Berechnungsgrenzen nichts.
In der Praxis macht die Dauer des Mietverhältnisses trotzdem einen Unterschied. Wer seit vielen Jahren zuverlässig Miete zahlt und die Wohnung pfleglich behandelt, reagiert auf eine Erhöhung oft empfindlicher als ein Neumieter.
Transparente Kommunikation hilft hier mehr als das Pochen auf Paragraphen. Erklären Sie die Grundlage der Erhöhung, verweisen Sie auf den Mietspiegel und geben Sie dem Mieter Zeit, die Zahlen nachzuvollziehen. Das erspart beiden Seiten den Gang zum Gericht.
Dieser Abschnitt dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei Streitigkeiten empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Mieterhöhung ankündigen: formale Anforderungen
Das Mieterhöhungsschreiben muss bestimmte Angaben enthalten, damit es wirksam ist. Fehlt auch nur ein Punkt, kann der Mieter die Zustimmung verweigern.
Pflichtbestandteile
- 1Schriftform (Brief oder qualifiziert elektronisch)
- 2Begründung der Erhöhung (Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten)
- 3Angabe der neuen Miethöhe und des Wirksamkeitsdatums
- 4Aufforderung zur Zustimmung innerhalb der Überlegungsfrist
Die formalen Anforderungen prüft der Mietnavigator automatisch.
Häufige Fehler in der Praxis
- Fehlende oder unzureichende Begründung
- Falsch berechnete Kappungsgrenze
- Nicht eingehaltene Sperrfrist
Jeder einzelne dieser Punkte kann das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam machen.
Checkliste für Vermieter
Bevor Sie das Schreiben aufsetzen, gehen Sie diese Punkte durch:
- Liegt die letzte Erhöhung mindestens 12 Monate zurück?
- Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in angespannten Märkten) noch nicht ausgeschöpft?
- Ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ermittelt?
- Mietspiegel oder alternative Begründung vorhanden?
- Schreiben mit allen Pflichtangaben vorbereitet?
- Überlegungsfrist von 2 Monaten für den Mieter eingeplant?
Alle Punkte abgehakt? Wie die Prüfung im Detail abläuft, sehen Sie weiter oben.
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